よくある質問
あなたのマンションは大丈夫ですか?多くのマンション管理組合で抱える課題<QandA>



 

修繕積立金編



Q. 築年数によって、マンション管理に違いはありますか?

A. 新しいマンションは、長期的な課題(大規模修繕や設備改修工事等)に早い段階から対策を検討し、 準備を進め対応していくことが非常に重要です。また、築20年のを超えてくると、経年劣化による漏水等、急を要する問題が 発生し易くなり、様々な難題に対応しなければならなくなります。そのためにも長期的な視点が大切です。

Q. 漏水等が発生した場合、どのような問題がありますか?

A. 日常生活に影響し放置できなくなりますので早急に工事する必要があります。 資金が不足するからと言って借入金により工事を行うと、その借入金は金利込みで返済しなければなりません。これは、修繕積立金の値上げを意味します。

Q. そのためには、どういう事前の対策がありますか?

A. 今後どのような工事(外壁、屋上防水、配管、エレベーターの改修等)が必要かいくらかかるのか、長期修繕計画を作成する必要があります。その上で修繕積立金の見直しを検討しなければなりません。


維持・修繕工事編



Q. マンションの修繕工事を放置したら、どうなりますか?

A. 鉄筋又は鉄骨鉄筋コンクリート造の建物でも年数が経過するにつれて外壁の塗料が剥げ、コンクリートにひび割れが生じたり、そこから水が浸入しコンクリート内の鉄筋にサビが発生し、耐久性が落ちてきます。

Q. マンションの維持・修繕には、どういう工事がありますか?

A. 大規模修繕工事(外壁・屋上防水等)、設備改修工事(給排水管改修、エレベーター改修、配管・配線改修等)、耐震改修工事(昭和56年以前の旧耐震基準によるマンション)などがあります。それぞれの修繕周期については、国土交通省が目安を公表しています。また、2回目の修繕工事は、設備改修工事の時期と重なってきますので、修繕積立金の計画的な積立が一層重要な意味を持ちます。


長期修繕計画の作成編



Q. 計画的な工事は、どのように考えれば良いですか?

A. 計画修繕工事の適切かつ円滑な実施を図るため、国土交通賞は、「長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月17日公表)」を作成しています。このガイドラインでは、計画期間は、既存マンションで25年以上、新築マンションでは30年以上としています。


法定点検・報告など編



Q. マンションの設備点検や報告義務には、どのようなものがありますか?

A. 消防設備点検(年2回、3年に1回消防署へ報告)、連結送水管の耐圧試験(築19年経過後3年毎に実施義務)、特殊建築物定期報告(3年に1回、エレベーター等の設備も含む)などがあります。なお、自主管理マンションでは、管理組合が見落とすケースも発生していますので注意が必要です。


管理規約・使用細則編



Q. 管理規約・使用細則の改正は、どのような場合に必要ですか?

A. 次のような点を判断材料として点検し、必要があれば、改正をお勧めします。
1.最近の新築マンションは、分譲時に標準管理規約に即して作成されていると思われますがそれだけでは不足するもの(暴力団排除条項など)もあり、また、分譲業者管理会社に都合のよい規約になっていないとも限りません。
2.分譲時から一度も規約改正を行っていないマンションや、標準管理規約(国交省が管理組合の参考として作成)が平成16年に大幅改正された後、規約改正されていないマンションは、早急に改正する必要があります。
※県福管連では、管理規約の診断(正会員限定:無料)、管理規約改正支援を行っています。(正会員限定:有料)
※また、標準管理規約に不足する事項や地域事情等も考慮して「県福管連モデル規約」を作成しております。


委託管理編



Q. 管理会社へ委託している場合、どのような点に注意すべきですか?

A. 管理組合として、主に、次のような点をチェックする必要がリます。
1.委託契約通りに業務が実施されていますか。例:会計報告など
2.管理会社お任せになっていませんか。

Q. そのほか、どのような点に注意すべきですか?

A. 次のようなことを考えて置く必要があります。 1.管理会社は、マンション管理全般に責任を持っているのではなく、委託契約内容に限って責任を持っているに過ぎません。
2.管理の基本方針は、あくまでも管理組合が決定しなければなりません。
3.また、委託費用の額についても、疑問があれば、数社に同一仕様で見積りを取り、現在の委託内容と比較してみる等の方法もあります


自主管理編



Q. 自主管理マンションの場合、陥りやすい問題点はありますか?

A. 1~2年毎に役員全員が入れ替わるような自主管理マンションでは、各種法定点検・報告が未実施、適切な会計処理がされていない、長期修繕計画が作成されていない、などが見受けられます。

Q. 自主管理マンションでは、どのようなことに注意すべきですか?

A. 次のような点をチェックしてみてください。
1.会計決算書類等は、適切に処理・作成されていますか。
2.大規模修繕工事、設備改修工事は計画的に実施されていますか。
3.長期修繕計画は作成されていますか。
4.修繕積立金は、不足しないように見直しましたか。
5.法定点検は確実に実施し、報告義務も果たしていますか。
6.管理規約は、分譲時のままになっていませんか。
7.その他


その他編



Q. そのほか、マンションでは、どのような問題がありますか?

A. 多くのマンションで頭の痛い問題として次のようなものがあります。
1.区分所有者等居住者名簿の作成... 作成までの手続きや個人情報保護法との関係
2.ペット飼育・騒音問題等... 規約や細則の整備、対策など
3.滞納対策... 督促、法的措置など
4.役員の成り手不足問題 .. 規約の整備、意識の改革、外部専門家の活用等
5.正しい総会の開き方... 規約に則った総会になっていますか
6.議事録の作成... 適切に作成されていますか
7.理事会の開催... 月1回が望ましい。会計報告など
8.そ の 他... 破産、相続人不明など